Ein geerbtes Haus bringt oft gemischte Gefühle mit sich: Es ist mit Erinnerungen verbunden, gleichzeitig stellen sich viele praktische Fragen. Behalten, vermieten oder verkaufen? Was ist mit der Erbschaftsteuer? Und was gilt, wenn mehrere Erben beteiligt sind? Dieser Beitrag gibt Ihnen einen ruhigen Überblick, damit Sie in einer ohnehin belastenden Zeit sicher entscheiden können.
Vorweg: Erbschaft und Steuern sind komplex. Dieser Artikel ersetzt keine Beratung durch Notar, Fachanwalt oder Steuerberater – er hilft Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen.
Der erste Schritt: die rechtlichen Grundlagen klären
Bevor ein Verkauf möglich ist, muss geklärt sein, wer Eigentümer geworden ist. Das ergibt sich aus dem Testament oder der gesetzlichen Erbfolge. Um über die Immobilie verfügen zu können, brauchen Sie in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament als Nachweis.
Anschließend muss das Grundbuch berichtigt werden – die verstorbene Person wird als Eigentümer durch die Erben ersetzt. Ein wichtiger Hinweis: Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie in der Regel gebührenfrei. Erst nach der Berichtigung können Sie die Immobilie verkaufen.
Wenn mehrere erben: die Erbengemeinschaft
Häufig erbt nicht eine einzelne Person, sondern mehrere gemeinsam – etwa Geschwister. Dann entsteht eine Erbengemeinschaft, und das hat eine wichtige Konsequenz: Die Immobilie gehört allen gemeinsam, und über den Verkauf können die Erben nur einstimmig entscheiden. Niemand kann allein das Haus verkaufen.
Das funktioniert reibungslos, wenn sich alle einig sind – der Erlös wird dann nach Erbquoten aufgeteilt. Schwierig wird es, wenn einzelne Erben unterschiedliche Vorstellungen haben. Für diesen Fall gibt es mehrere Wege: Ein Erbe kann die anderen auszahlen und das Haus übernehmen, ein Erbe kann seinen Erbanteil verkaufen, oder – als letztes Mittel bei völliger Uneinigkeit – kann die Teilungsversteigerung beantragt werden. Letztere bringt meist den geringsten Erlös und sollte die Ausnahme bleiben.
Ein neutraler, sachlicher Umgang mit den Zahlen hilft hier enorm. Wenn alle Erben derselben, unabhängig ermittelten Wertangabe vertrauen können, lassen sich viele Konflikte vermeiden.
Zwei verschiedene Steuern – nicht verwechseln
Beim geerbten Haus kommen zwei Steuern ins Spiel, die oft durcheinandergebracht werden: die Erbschaftsteuer und die Spekulationssteuer.
Die Erbschaftsteuer
Sie fällt auf das Erbe selbst an – abhängig vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert. Dabei gelten Freibeträge, bis zu denen keine Erbschaftsteuer anfällt: für Ehe- oder eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro je Elternteil, für Enkel in der Regel 200.000 Euro. Liegt der Wert des Erbes darunter, bleibt es steuerfrei; darüber wird der übersteigende Teil je nach Steuerklasse besteuert.
Für selbst genutzte Familienheime gibt es eine zusätzliche Befreiung: Erben der Ehepartner oder die Kinder die Immobilie und nutzen sie mindestens zehn Jahre selbst als Wohnung (bei Kindern begrenzt auf 200 m² Wohnfläche), bleibt sie erbschaftsteuerfrei. Wichtig: Wer in diesem Zeitraum verkauft, verliert diese Befreiung in der Regel – es sei denn, zwingende Gründe (etwa Pflegebedürftigkeit) liegen vor. Wenn Sie ohnehin verkaufen möchten, ist die Familienheim-Befreiung für Sie meist nicht relevant.
Die Spekulationssteuer
Sie betrifft den Gewinn beim Verkauf. Die gute Nachricht für Erben: Die Zehnjahresfrist beginnt nicht neu. Sie übernehmen das Anschaffungsdatum der verstorbenen Person. Hat diese das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, können Sie es in der Regel sofort steuerfrei verkaufen. Nur wenn der Kauf durch den Erblasser weniger als zehn Jahre zurückliegt und die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde, kann Spekulationssteuer anfallen. Die Details erklärt der Beitrag Spekulationssteuer beim Hausverkauf.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Ob Verkauf der richtige Weg ist, hängt von Ihrer Situation ab. Für einen Verkauf spricht oft, dass er einen klaren Schnitt schafft, den Erlös unter mehreren Erben gerecht aufteilbar macht und laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, eventuell Sanierungsstau) beendet. Ein geerbtes Haus verursacht auch dann Kosten, wenn es leer steht.
Für das Behalten oder Vermieten kann sprechen, dass die Immobilie eine langfristige Kapitalanlage darstellt oder emotional bedeutsam ist. Das setzt aber voraus, dass sich alle Erben einig sind und die laufende Bewirtschaftung tragbar ist. In einer Erbengemeinschaft führt der Wunsch nach einem klaren Schnitt in der Praxis häufig zum Verkauf.
Welche Unterlagen Sie brauchen
Für den Verkauf gelten dieselben Anforderungen wie sonst auch – ergänzt um die erbrechtlichen Nachweise. Sie benötigen unter anderem den Erbschein oder das notarielle Testament, den berichtigten Grundbuchauszug, die üblichen Objektunterlagen (Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis) sowie – falls vorhanden – Nachweise über Modernisierungen. Bei geerbten Häusern fehlen oft Unterlagen, weil die verstorbene Person sie nicht griffbereit hatte; hier lohnt es sich, frühzeitig mit dem Zusammentragen zu beginnen.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen? Nein. Sie können es behalten, vermieten oder verkaufen. In einer Erbengemeinschaft müssen aber alle Erben mitentscheiden.
Zahle ich beim Verkauf eines geerbten Hauses Steuern? Möglicherweise zwei verschiedene: Erbschaftsteuer auf das Erbe (nur oberhalb der Freibeträge) und Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn – Letztere nur, wenn der Erblasser das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft und es nicht selbst bewohnt hat.
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt? Ein Verkauf ist nur einstimmig möglich. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung – die aber meist den geringsten Erlös bringt. Eine neutrale Wertermittlung hilft oft, festgefahrene Gespräche zu lösen.
Brauche ich einen Erbschein zum Verkauf? In der Regel ja – als Nachweis Ihrer Berechtigung. Bei einem notariellen Testament kann dieses den Erbschein ersetzen.
Fallen Kosten an, auch wenn ich das leere Haus nur behalte? Ja. Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung und eventuelle Sanierungen laufen weiter – ein Grund, die Entscheidung nicht zu lange aufzuschieben.
Ihr nächster Schritt
Ein geerbtes Haus zu verkaufen ist selten nur eine finanzielle Frage – gerade in einer Erbengemeinschaft und nach einem Verlust. Eine neutrale, transparente Grundlage schafft Klarheit und nimmt Spannungen die Basis. Der erste Schritt ist fast immer eine unabhängige Antwort auf die Frage, was die Immobilie wert ist.
Sie haben eine Immobilie in Leer oder Ostfriesland geerbt und überlegen, wie es weitergeht? novarimo unterstützt Sie diskret und unabhängig – mit einer kostenlosen, neutralen Wertermittlung und einer strukturierten Begleitung ohne Verkaufsdruck, auch im Umgang mit mehreren Erben. In einem vertraulichen Erstgespräch ordnen wir Ihre Möglichkeiten in Ruhe ein.
→ Jetzt vertrauliches Erstgespräch anfragen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung (Stand 2026) und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Bei einem Erbfall sollten Notar, Fachanwalt für Erbrecht und Steuerberater eingebunden werden.
Ansprechpartner bei novarimo Immobilien.