Wer über den Verkauf des eigenen Hauses nachdenkt, stößt schnell auf die Idee, es ohne Makler zu versuchen. Der Reiz ist offensichtlich: Man spart die Provision, behält die Kontrolle und macht alles selbst. In vielen Fällen ist das ein legitimer Weg – in anderen unterschätzen Verkäufer den Aufwand und zahlen am Ende drauf.
Dieser Beitrag stellt Vor- und Nachteile ehrlich gegenüber, damit Sie selbst entscheiden können, welcher Weg zu Ihrer Situation passt. Vorweg: Es gibt keine allgemeingültige Antwort. Ob sich der Privatverkauf lohnt, hängt von Ihrer Zeit, Ihrem Wissen und Ihren Nerven ab.
Ist der Verkauf ohne Makler überhaupt erlaubt?
Ja, uneingeschränkt. Sie dürfen Ihr Haus in Deutschland jederzeit selbst verkaufen – es gibt keine Pflicht, einen Makler einzuschalten. Der einzige zwingend vorgeschriebene Schritt ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Alles davor – Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung – können Sie in Eigenregie erledigen.
Der größte Vorteil: die gesparte Provision
Der Hauptgrund für den Privatverkauf ist die Ersparnis. Beim Verkauf über einen Makler fällt üblicherweise eine Provision an, die sich seit der Gesetzesänderung von Ende 2020 bei selbstgenutzten Wohnimmobilien in der Regel zu gleichen Teilen auf Käufer und Verkäufer aufteilt. Für Sie als Verkäufer bedeutet das oft einen Anteil von rund 3 bis 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
Bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro sind das schnell rund 10.000 Euro, die beim Privatverkauf bei Ihnen bleiben. Diese Summe ist der stärkste Hebel – und der Grund, warum „Haus verkaufen ohne Makler" so häufig gesucht wird. Wie sich die Provision genau zusammensetzt und wer sie zahlt, erklärt der Beitrag Maklerprovision beim Hausverkauf.
Weitere Vorteile des Privatverkaufs
Neben der Ersparnis gibt es weitere Argumente. Sie behalten die volle Kontrolle über den Prozess – über den Preis, die Formulierung des Exposés, die Auswahl der Interessenten und den Zeitplan. Sie kennen Ihr Haus besser als jeder Dritte und können Fragen aus erster Hand beantworten, was bei Besichtigungen durchaus Vertrauen schafft. Und der Kontakt läuft direkt zwischen Ihnen und dem Käufer, ohne Zwischenstation.
Die Nachteile, die oft unterschätzt werden
So verlockend die Ersparnis klingt – der Privatverkauf hat eine Kehrseite, die viele erst mitten im Prozess spüren.
Der Zeitaufwand ist erheblich. Ein Hausverkauf zieht sich über Monate. In dieser Zeit organisieren Sie Unterlagen, erstellen ein Exposé, schalten Anzeigen, beantworten Anfragen, koordinieren Besichtigungen – auch abends und am Wochenende – und führen Verhandlungen. Das ist praktisch ein Nebenjob.
Die realistische Preisfindung ist schwierig. Ohne Marktvergleich und Erfahrung setzen private Verkäufer den Preis oft aus dem Bauchgefühl – mal zu hoch, mal zu niedrig. Ein zu hoher Preis lässt das Haus liegen und macht es zum „Ladenhüter"; ein zu niedriger kostet direkt bares Geld. Genau hier verspielt mancher mehr, als er an Provision spart. Wie eine belastbare Bewertung funktioniert, lesen Sie im Ratgeber Was ist mein Haus wert?.
Vermarktung will gelernt sein. Gute Fotos, ein überzeugendes Exposé und die richtige Ansprache entscheiden über die Zahl qualifizierter Anfragen. Wer hier improvisiert, erreicht weniger Interessenten – und damit schlechtere Verhandlungspositionen.
Rechtliche Fallstricke bergen Risiken. Vom Energieausweis über Angaben im Exposé bis zu Haftungsfragen bei verschwiegenen Mängeln: Fehler können teuer werden und im schlimmsten Fall zu Schadenersatzforderungen führen. Auch die Prüfung der Käuferbonität und die saubere Abwicklung bis zum Notar erfordern Sorgfalt.
Emotionale Distanz fehlt. Es ist Ihr Zuhause. In Verhandlungen mit einem Preisgegenüber ist es schwer, sachlich und distanziert zu bleiben – ein Punkt, der in der Praxis mehr Verhandlungserfolg kostet, als man denkt.
Für wen sich der Privatverkauf eignet – und für wen nicht
Als grobe Orientierung: Der Verkauf ohne Makler kann sich lohnen, wenn Sie Zeit mitbringen, sich mit dem Thema befassen wollen, den lokalen Markt kennen und ein gut vermarktbares Objekt in gefragter Lage haben. Dann ist die Provisionsersparnis real und die Risiken beherrschbar.
Schwieriger wird es, wenn Sie wenig Zeit haben, unsicher bei Preis und Recht sind, unter Zeitdruck oder in einer belastenden Lebenssituation verkaufen – etwa bei einer Scheidung oder einem geerbten Haus – oder wenn es sich um ein erklärungsbedürftiges Objekt wie ein Mehrfamilienhaus oder Renditeobjekt handelt. In diesen Fällen wiegt die fachliche Begleitung oft schwerer als die gesparte Provision.
Es muss nicht schwarz oder weiß sein
Die Diskussion wird meist als Entweder-oder geführt: alles selbst machen oder alles abgeben. Dazwischen liegt ein Weg, der in der Praxis oft am besten passt – ein Partner, der Sie strukturiert begleitet, ohne Sie zu bevormunden, und der Ihnen die kritischen Schritte abnimmt, während Sie eingebunden und informiert bleiben.
Genau hier setzt novarimo an. Wir verstehen uns nicht als klassischer Makler, sondern als strukturierender Partner: Sie erhalten die relevanten Informationen zu Wert, Markt und Ablauf frühzeitig und transparent, entscheiden ohne Verkaufsdruck und haben von der ersten Frage bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. So sparen Sie sich den Aufwand und die Risiken des kompletten Alleingangs, ohne die Kontrolle abzugeben.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie viel spare ich beim Verkauf ohne Makler? In der Regel Ihren Anteil an der Provision – bei selbstgenutzten Immobilien oft rund 3 bis 3,57 % des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro sind das etwa 9.000 bis 10.700 Euro. Dem steht Ihr eigener Zeitaufwand und das Risiko einer schlechteren Preisfindung gegenüber.
Was ist der größte Fehler beim Privatverkauf? Ein falsch angesetzter Preis. Ein zu hoher Preis lässt das Haus liegen, ein zu niedriger verschenkt Geld – beides kostet oft mehr, als die Provision ausmacht.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf ohne Makler? Unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Modernisierungsnachweise. Eine vollständige Übersicht bietet die Hausverkauf-Checkliste.
Muss der Kaufvertrag auch privat zum Notar? Ja. Die notarielle Beurkundung ist in Deutschland immer Pflicht – unabhängig davon, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen.
Kann ich mir nur bei einzelnen Schritten helfen lassen? Ja. Sie müssen sich nicht zwischen „alles allein" und „alles abgeben" entscheiden. Ein begleitender Partner kann gezielt die kritischen Schritte übernehmen.
Ihr nächster Schritt
Ob mit oder ohne Makler – die beste Entscheidung treffen Sie informiert, nicht aus dem Bauch heraus. Ein guter Startpunkt ist immer eine realistische Werteinschätzung und ein klarer Blick auf den Ablauf.
Sie überlegen, Ihr Haus in Leer oder Ostfriesland zu verkaufen und sind unsicher, welcher Weg der richtige ist? In einem unverbindlichen Erstgespräch ordnet novarimo Ihre Situation ein – transparent, ehrlich und ohne Verkaufsdruck. Den gesamten Ablauf finden Sie im Leitfaden Haus verkaufen in Leer & Ostfriesland
Die genannten Provisionssätze und Beträge sind übliche Richtwerte (Stand 2026) und können im Einzelfall abweichen. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Ansprechpartner bei novarimo Immobilien.