Wer ein Haus verkauft oder kauft, stößt schnell auf die Frage der Maklerprovision – auch Courtage genannt. Wie hoch ist sie, wer muss sie zahlen, und was hat sich durch die Gesetzesänderung von 2020 verändert? Dieser Beitrag beantwortet die wichtigsten Fragen verständlich und mit einem konkreten Rechenbeispiel.
Vorweg: Die genannten Sätze sind marktübliche Richtwerte. Die Provision ist grundsätzlich frei verhandelbar und je nach Bundesland unterschiedlich hoch.
Was ist die Maklerprovision überhaupt?
Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine erfolgreiche Vermittlung erhält. Sie wird erst fällig, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt – also mit der notariellen Beurkundung. Kommt kein Verkauf zustande, gibt es in der Regel auch keine Provision.
Berechnet wird sie als Prozentsatz des Kaufpreises und ist mehrwertsteuerpflichtig. Marktüblich ist bundesweit eine Gesamtprovision von rund 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, die sich seit 2020 bei selbstgenutzten Wohnimmobilien auf Käufer und Verkäufer aufteilt.
Die entscheidende Änderung: das Gesetz von 2020
Seit Ende 2020 gilt ein Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. Der Kern: Die Provision darf nicht mehr einseitig einer Partei aufgebürdet werden.
Beauftragen sowohl Verkäufer als auch Käufer denselben Makler (Doppeltätigkeit), teilen sich beide die Provision zu gleichen Teilen. Beauftragt nur eine Partei den Makler, muss sie die Provision zunächst selbst tragen und darf höchstens die Hälfte an die andere Partei weitergeben – und das auch erst, nachdem sie ihren eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat. In der Praxis läuft das darauf hinaus, dass Käufer und Verkäufer die Provision meist hälftig tragen.
Wichtig: Dieses Gesetz gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden. Für Mehrfamilienhäuser, Renditeobjekte, Grundstücke und Gewerbeimmobilien bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar (dazu unten mehr).
Ein Rechenbeispiel
Nehmen wir ein Einfamilienhaus in Ostfriesland, das für 300.000 Euro verkauft wird, bei einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Die Gesamtprovision beträgt dann 21.420 Euro. Bei hälftiger Teilung zahlen Käufer und Verkäufer jeweils rund 10.710 Euro – also je etwa 3,57 Prozent des Kaufpreises. Als Verkäufer sollten Sie diesen Anteil von Anfang an in Ihre Kalkulation einbeziehen.
Genau diese Summe ist übrigens der Betrag, den viele Verkäufer beim Gedanken an einen Verkauf ohne Makler sparen möchten. Ob sich das für Sie rechnet, wägt der Beitrag Haus verkaufen ohne Makler ehrlich ab.
Regionale Unterschiede
Auch wenn die Provision seit 2020 geteilt wird – die Höhe unterscheidet sich weiterhin je nach Bundesland. In manchen Regionen liegt die ortsübliche Gesamtprovision bei rund 5,95 Prozent, in anderen bei bis zu 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. In Niedersachsen und damit auch in Ostfriesland ist ein Satz im oberen Bereich verbreitet. Da es sich um Richtwerte handelt, lohnt es sich, den konkreten Satz und die Verteilung vor der Beauftragung schriftlich zu klären.
Wann und für welche Objekte gilt die Teilung nicht?
Die gesetzliche Teilungspflicht greift ausschließlich bei selbstgenutzten Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) im Verkauf an Verbraucher. In folgenden Fällen gilt sie nicht:
Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten, von Grundstücken sowie von Gewerbeimmobilien ist die Provisionsverteilung frei verhandelbar. Hier können die Parteien individuell festlegen, wer welchen Anteil trägt. Auch beim Verkauf an einen gewerblichen Käufer (etwa einen Investor) gilt die Verbraucher-Schutzregel nicht. In diesen Fällen ist die Vereinbarung Verhandlungssache – ein weiterer Grund, die Konditionen frühzeitig festzuhalten.
Wann wird die Provision fällig?
Die Provision entsteht nur bei Erfolg. Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen: ein wirksamer Maklervertrag, eine nachweisbare Vermittlungsleistung des Maklers und ein daraufhin zustande gekommener notarieller Kaufvertrag. Erst wenn der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist, wird die Provision zur Zahlung fällig. Scheitert der Verkauf vorher, fällt in der Regel keine Courtage an.
Provision, Marktwert – oder ein anderer Ansatz?
Bei der Provisionsfrage geht es letztlich um eine einfache Rechnung: Was kostet die Vermittlung, und welchen Gegenwert erhalte ich dafür? Ein guter Verkaufspartner rechtfertigt seine Vergütung dadurch, dass er einen besseren Preis erzielt, Fehler vermeidet und Ihnen Aufwand und Risiko abnimmt – oft mehr, als die Provision ausmacht.
novarimo versteht sich dabei bewusst nicht als klassischer Makler, sondern als strukturierender Partner. Der Fokus liegt auf Transparenz: Sie wissen von Anfang an, welche Leistungen Sie erhalten und zu welchen Konditionen – ohne Verkaufsdruck und mit einem festen Ansprechpartner über den gesamten Verkauf hinweg. Die Konditionen besprechen wir offen im Erstgespräch.
Häufige Fragen (FAQ)
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf? Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit 2020 in der Regel hälftig. Bei anderen Objektarten ist die Verteilung frei verhandelbar.
Wie hoch ist die Maklerprovision? Marktüblich sind bundesweit rund 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer als Gesamtprovision. Bei Teilung entfällt auf jede Seite etwa die Hälfte. Die Sätze sind verhandelbar.
Ist die Provision verhandelbar? Ja. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höhe – Satz und Verteilung können vor der Beauftragung vereinbart werden.
Wann muss ich die Provision zahlen? Erst wenn durch die Vermittlung ein notarieller Kaufvertrag zustande gekommen ist. Ohne erfolgreichen Verkauf fällt in der Regel keine Provision an.
Gilt die hälftige Teilung auch für Mehrfamilienhäuser? Nein. Die gesetzliche Teilung gilt nur für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Bei Mehrfamilienhäusern, Renditeobjekten und Gewerbe ist die Verteilung frei verhandelbar.
Ihr nächster Schritt
Die Provision ist nur eine Seite der Rechnung – die andere ist der Preis, den Sie am Ende erzielen. Beides sollten Sie von Anfang an transparent kennen.
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Die genannten Provisionssätze sind marktübliche Richtwerte (Stand 2026) und je nach Bundesland und Vereinbarung unterschiedlich. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
Ansprechpartner bei novarimo Immobilien.