Beim Hausverkauf denken die meisten an den Erlös – doch auch auf der Verkäuferseite fallen Kosten an. Sie sind überschaubar, sollten aber von Anfang an eingeplant werden, damit am Ende keine Überraschung bleibt. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, welche Kosten typischerweise auf Sie als Verkäufer zukommen und mit welcher Größenordnung Sie rechnen sollten.
Vorab: Viele der bekanntesten Kosten trägt in Deutschland der Käufer – etwa die Grunderwerbsteuer und den Großteil der Notarkosten. Als Verkäufer bleibt für Sie ein deutlich kleinerer, aber wichtiger Kostenblock.
Löschung der Grundschuld
Wenn Ihr Haus noch mit einem Kredit belastet ist, steht im Grundbuch eine Grundschuld zugunsten Ihrer Bank. Diese muss zum Verkauf gelöscht werden, damit der Käufer die Immobilie lastenfrei erwirbt. Für die Löschung fallen Notar- und Grundbuchkosten an – als grobe Orientierung etwa 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme. Diese Kosten trägt in der Regel der Verkäufer, da er für die lastenfreie Übergabe verantwortlich ist.
Vorfälligkeitsentschädigung
Lösen Sie einen laufenden Immobilienkredit vorzeitig ab – etwa weil Sie das Haus vor Ablauf der Zinsbindung verkaufen –, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie entschädigt die Bank für die entgangenen Zinsen. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau ab und kann durchaus mehrere tausend Euro betragen. Fragen Sie frühzeitig bei Ihrer Bank nach einer konkreten Berechnung – dieser Posten wird oft unterschätzt.
Energieausweis
Der Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Die Kosten trägt der Verkäufer. Je nach Art bewegen sie sich zwischen rund 50 und 100 Euro für einen Verbrauchsausweis und mehreren hundert Euro für einen aufwändigeren Bedarfsausweis. Details dazu im Beitrag Energieausweis beim Verkauf.
Ihr Anteil an der Maklerprovision
Wenn Sie mit einem Makler verkaufen, tragen Sie bei selbstgenutzten Wohnimmobilien seit 2020 in der Regel die Hälfte der Provision. Das ist meist der größte Einzelposten auf der Verkäuferseite – bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro schnell rund 10.000 Euro. Wie sich die Provision zusammensetzt und wer sie zahlt, erklärt der Beitrag Maklerprovision beim Hausverkauf.
Mögliche Steuer: die Spekulationssteuer
In bestimmten Fällen kommt die Spekulationssteuer hinzu – nämlich dann, wenn Sie eine nicht selbst bewohnte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen. Bei selbstgenutzten Immobilien und nach Ablauf der Zehnjahresfrist fällt sie in der Regel nicht an. Die genauen Regeln erklärt der Beitrag Spekulationssteuer beim Hausverkauf.
Kosten für die Verkaufsvorbereitung
Je nach Zustand und Strategie können weitere, freiwillige Kosten sinnvoll sein: kleinere Renovierungen und Reparaturen, professionelle Fotos, gegebenenfalls ein Wertgutachten sowie am Ende die Umzugskosten. Diese Ausgaben sind optional, zahlen sich aber häufig aus, weil sie einen besseren Verkaufspreis ermöglichen – vorausgesetzt, sie stehen im richtigen Verhältnis zum Nutzen.
Ein grober Überblick
Als Faustregel gilt: Die zwingenden Verkäuferkosten (Löschung der Grundschuld, Energieausweis, eventuell Vorfälligkeitsentschädigung) bewegen sich meist im unteren einstelligen Prozentbereich des Verkaufspreises – der größte Hebel ist der Provisionsanteil, falls ein Makler beteiligt ist, und in Ausnahmefällen die Spekulationssteuer. Wichtig ist, alle Posten von Beginn an in Ihre Kalkulation einzubeziehen, damit der Nettoerlös realistisch bleibt.
Häufige Fragen (FAQ)
Welche Kosten zahlt der Verkäufer beim Hausverkauf? In der Regel die Löschung der Grundschuld, den Energieausweis, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung, seinen Anteil an der Maklerprovision und – in bestimmten Fällen – die Spekulationssteuer.
Wer zahlt die Notarkosten? Den Großteil der Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer. Für die Löschung der Grundschuld fallen jedoch Notar- und Grundbuchkosten beim Verkäufer an.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung? Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau ab und kann mehrere tausend Euro betragen. Ihre Bank kann den konkreten Betrag berechnen.
Kann ich Verkaufskosten steuerlich absetzen? In bestimmten Konstellationen – etwa wenn Spekulationssteuer anfällt – lassen sich Verkaufskosten vom Gewinn abziehen. Das klärt der Steuerberater.
Ihr nächster Schritt
Wer die Kosten von Anfang an kennt, kalkuliert seinen Nettoerlös realistisch und vermeidet Überraschungen. Der beste Startpunkt ist eine fundierte Werteinschätzung, aus der sich alle weiteren Zahlen ableiten.
Sie möchten wissen, was am Ende für Ihre Immobilie in Leer oder Ostfriesland übrig bleibt? novarimo erstellt Ihnen eine kostenlose, unverbindliche Wertermittlung und ordnet die zu erwartenden Kosten transparent ein – ohne Verkaufsdruck. Den Gesamtüberblick bietet der Leitfaden Haus verkaufen in Leer & Ostfriesland.
→ Jetzt kostenlose Wertermittlung anfragen
Die genannten Beträge sind Richtwerte (Stand 2026) und können im Einzelfall abweichen. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Ansprechpartner bei novarimo Immobilien.